• Oplevering van een huurwoning

Oplevering van een huurwoning

Hoe belangrijk is een opnamestaat bij aanvang van de huurovereenkomst?

U bent voornemens om uw woning te verhuren. Zodra u de geschikte huurder heeft gevonden, laat u een huurovereenkomst opstellen en door de huurder ondertekenen, zodat de huurder zo snel mogelijk de woning in kan. Vaak wordt daarbij vergeten om een opnamestaat op te (laten) maken. Dit is een document waarin wordt omschreven in welke staat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst verkeert. Door geen opnamestaat te maken, kan er aan het eind van de huurovereenkomst discussie ontstaan. Bijvoorbeeld wanneer de verhuurder stelt dat een bepaalde schade niet aanwezig was terwijl de huurder stelt dat die schade al bij aanvang van de huur bestond. In een recente zaak deed zich het volgende voor:

De verhuurder heeft aan derden een woning verhuurd. De huurders hebben daarbij een borgsom betaald. In de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een nauwkeurige omschrijving van de staat van onderhoud van de woning vaststellen. Deze opnamestaat is uiteindelijk niet opgemaakt. Verder zijn partijen overeengekomen dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst de woning oplevert in de staat waarin de woning bij aanvang van de huurovereenkomst is ontvangen.

De huurovereenkomst is vervolgens beëindigd. De verhuurder beklaagt zich over de staat van onder meer het behang in de woning. Vervolgens deelt hij aan de huurders mee dat hij de terugbetaling van de borgsom opschort omdat er schade in de woning is vastgesteld. De huurders hebben aangegeven bereid te zijn om een deel van de schade te laten herstellen. Maar volgens de verhuurder is er meer schade dan alleen dat het behang. De huurders accepteren niet alle genoemde punten en geven aan een aannemer in te schakelen die alleen het behang zal repareren. De aannemer is slechts welkom indien hij alle schade herstelt, aldus de verhuurder. Nadat de aannemer bij de woning arriveert, wordt hij door de verhuurder weggestuurd. 

De huurders hebben in de procedure terugbetaling van de borgsom gevorderd. De verhuurder vordert de vergoeding van de volledige schade aan de woning. 

De rechter oordeelde dat vaststaat dat door partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen opnamestaat van de woning is opgemaakt. In de wet is bepaald dat in dat geval de huurder wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen, zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Wanneer de opnamestaat ontbreekt, is het dus aan de verhuurder om te bewijzen dat de schade pas na aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan. De verhuurder kon dat in deze zaak niet bewijzen. Als gevolg daarvan is zijn vordering afgewezen. Ook moest de verhuurder de waarborgsom aan de huurders terugbetalen.

Hieruit blijkt dus dat het van groot belang is voor de verhuurder om bij aanvang van de huur een opnamestaat op te maken. Bent u voornemens om een woning (als beleggingspand) te verhuren en heeft u daarbij advies nodig? Nawal Oulad Abdelkrim adviseert u graag!