• Zekerheden bij huur

Zekerheden bij huur

Welke zekerheden kan een verhuurder vragen van zijn huurder?

Als verhuurder bouwt u graag zekerheden in zodat u zeker weet dat uw huurder de huurovereenkomst nakomt. Als huurder moet u daar dus ook zeer alert op zijn. Welke zekerheden kunnen een rol spelen?

Waarborgsom

De eenvoudigste en bij verhuur van woonruimte de meest voorkomende vorm van zekerheid is de waarborgsom. De huurder deponeert bij aanvang een bepaald bedrag onder de verhuurder. Als alles goed gaat, krijgt hij dat bedrag na afloop van de huur terug. De waarborgsom legt echter beslag op de liquiditeit van de huurder, vereist een aparte financiële administratie en laat de huurder uiteindelijk min of meer aan de willekeur van de verhuurder over.

De bankgarantie

Dit is de meest gebruikte vorm van zekerheid bij commerciële huurovereenkomsten, waarbij een bank zich verplicht om in een vooraf bepaald geval een vooraf bepaald bedrag aan de verhuurder te betalen bij tekortschieten van de huurder. Partijen kunnen daarbij een ''first demand'' karakter afspreken, maar het kan ook zo zijn dat een rechter uitspraak moet doen voordat de bank hoeft uit te keren.
Het voordeel van de bankgarantie is dat een bank over het algemeen goed is voor haar geld, bovendien min of meer onpartijdig is en de betalingsverplichting onder de garantie een zelfstandige verplichting is en ook betrekking kan hebben op leegstandschade na afloop van de huur.

De borgtocht

Dit is een overeenkomst waarbij een derde zich verplicht tot nakoming als de huurder tekort zou schieten. De borg kan pas worden aangesproken als de huurder in verzuim verkeert. Dat maakt de borgtocht minder geschikt bij leegstandschade, want in beginsel kunnen huurtermijnen na beëindiging van de huurovereenkomst niet geclaimd worden bij de borg. Nog daargelaten dat de zogenaamde particuliere borgtocht een paar belangrijke valkuilen kent.

Een medehuurder

Soms is men ertoe geneigd een financieel sterke partij als medehuurder in de overeenkomst op te nemen, zodat ze beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huurverplichtingen. Is die overeenkomst echter enkel bedoeld om een extra financiële zekerheid te verschaffen dan zal ze worden gezien als een borgtocht en vormt ze dus geen waterdichte zekerheid.

De 403-verklaring

Sommige (moeder)vennootschappen kiezen ervoor om een zogenaamde 403-verklaring neer te leggen waarmee zij daarmee instaan voor (bepaalde) schulden van een dochtervennootschap. Een huurder kan dit als zekerheid proberen te gebruiken. Dat is echter riskant omdat (i) de aansprakelijkheid van een moedermaatschappij afhankelijk is van wat er in de verklaring staat (aansprakelijkheidsbeperking?), (ii) zij alleen geldt voor rechtshandelingen van de dochtervennootschap (en dus niet voor uit de wet voortvloeiende verplichtingen zoals een onrechtmatige daad, belastingschulden en dergelijke), en (iii) de 403-verklaring op elk moment weer kan worden ingetrokken, waarvan de verhuurder meestal niet direct op de hoogte wordt gesteld.

De concerngarantie

Een alternatief vormt de garantie waarbij de moederpartij zich zelfstandig verplicht om een bepaald bedrag aan de verhuurder te betalen als de huurder tekort schiet. Ook hier kan, zoals bij de bankgarantie, sprake zijn van een ''first demand'' karakter of een vereiste rechterlijke uitspraak voordat betaling moet plaatsvinden. Het voordeel is dat deze relatief low budget is, weinig beslag legt op liquiditeit, niet (zoals de 403-verklaring) gedeeld hoeft te worden met alle andere schuldeisers, in beginsel onherroepelijk zal zijn en zich kan uitstrekken tot alle vormen van aansprakelijkheid. De verhuurder kan dus een verdergaande garantie verkrijgen dan bij een borgtocht, een 403-verklaring of een bankgarantie. De garantie kan zich uitstrekken over alle verplichtingen van de huurder terwijl bij de een bankgarantie het vaak slechts gaat om een garantie voor drie tot zes maanden huur.

Pandrecht

Last but not least kan (zoals dat vaak in de horeca voorkomt) er gekozen worden voor een pandrecht op inventaris en voorraden. Schiet de huurder dan tekort in een verplichting, dan kan de verhuurder gebruik maken van zijn recht op parate executie. Ook die zekerheid is echter beperkt. Vaak zal er namelijk al een eerder pandrecht (bijvoorbeeld van een financier) spelen, zal men geconfronteerd worden met onder eigendomsvoorbehoud geleverde goederen, of (in faillissement) speelt het fiscaal bodemrecht.

Conclusie

Als verhuurder dient u goed na te denken over hoe u in uw specifieke geval het beste voldoende zekerheid kunt inbouwen, terwijl de huurder ervoor dient te waken voldoende vrijheid te behouden en slechts correcte zekerheden te verschaffen. Wij zijn u daarbij graag van dienst voor een correcte afstemming op uw specifieke situatie.