Verkoper vermeldt niets over agrarische bestemming: wat zijn de gevolgen?

Is de verkoper verplicht om de koper bij de verkoop van een woning te informeren over de agrarische bestemming van het perceel? Kortom, heeft de verkoper een mededelingsplicht tegenover de koper ten aanzien van bijzondere publiekrechtelijke lasten en beperkingen die er op het perceel rusten?

In een recente zaak ging het om de volgende casus. Een verkoper verkoopt een voormalige boerderij met bijgebouwen en percelen die in een agrarisch gebied liggen. De verkoper exploiteerde tot de verkoop een tandtechnisch laboratorium in de woning. Voor die onderneming en om de boerderij te gebruiken als woning had hij de schriftelijke toestemming van de gemeente gekregen. Nadat de koper de woning had gekocht bleek dat er zo goed als geen aanpassingen aan de woning mochten worden verricht. Koper kreeg het gevoel dat hij een kat in de zak had gekocht. De verkoper had niet aan hem meegedeeld dat de boerderij in een gebied lag met een agrarische bestemming.

De vraag werd gesteld of de agrarische bestemming van de boerderij als een bijzondere last of beperking kon worden aangemerkt. In dat geval had die bijzondere last of beperking aan de koper moeten worden gemeld. Daarvan was volgens de Hoge Raad geen sprake. De agrarische bestemming van de boerderij volgde immers al uit het bestemmingsplan. Er is pas sprake van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking wanneer er sprake is van een specifiek tot de eigenaar van het perceel gericht besluit. Dat was hier dus niet het geval.

Of op de verkoper een mededelingsplicht rustte over de bestemming van de zaak is afhankelijk van de vraag of de verkoper ervan mocht uitgaan dat de koper daar zelf onderzoek naar zou gaan verrichten. Als de verkoper vóór totstandkoming van de overeenkomst specifieke informatie aan de koper had moeten geven om te voorkomen dat de koper sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, dan kan hij naderhand niet stellen dat de koper de verkeerde voorstelling aan zichzelf heeft te wijten.

De verkoper is dan ‑ wanneer hij wist dat hij moest informeren maar het niet heeft gedaan - niet altijd volledig schadeplichtig. Het kan zijn dat de koper ook een verwijt kan worden gemaakt. De koper had zich onder bepaalde omstandigheden actiever moeten opstellen en had moeten navragen. Er is dan sprake van eigen schuld.

Als verkoper doet u er dus goed aan de koper volledig te informeren over alle belangrijke zaken of ervoor te zorgen dat uw mogelijke aansprakelijkheid voor zover mogelijk wordt beperkt of uitgesloten. Als koper zult u voldoende vragen moeten stellen en zelf onderzoek te verrichten en voorkomen dat de aansprakelijkheid van de koper wordt uitgesloten, tenzij daar bijvoorbeeld een aanzienlijke verlaging van de koopsom tegenover staat. Een lage koopprijs is dus niet altijd wat het lijkt.