• Ontbinding van een huurovereenkomst wegens onderverhuur

Ontbinding van een huurovereenkomst wegens onderverhuur

Een huurder van een sociale huurwoning bood gedurende een half jaar kosteloos onderdak aan een gezin met een jong kind dat anders op straat zou komen te staan. Rechtvaardigt deze vorm van onderverhuur ontbinding van de huurovereenkomst?

De huurder is in de huurwoning blijven wonen toen hij onderdak aan het gezin bood. Maar op grond van de huurovereenkomst had de huurder toestemming aan de verhuurder moeten vragen of hij het gezin in huis mocht nemen. Die toestemming heeft hij niet gevraagd. De verhuurder heeft de kantonrechter daarom gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden.

De hoofdregel is dat iedere tekortkoming van een contractspartij (zoals een huurder) in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (bijvoorbeeld de verhuurder) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Dat is slechts anders indien de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de Hoge Raad om uitleg van die regel gevraagd. In het bijzonder vroeg de kantonrechter of er bijzondere regels gelden als het de huur van sociale woonruimte betreft, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is.

Kort gezegd komt het erop neer dat een tekortkoming van voldoende gewicht moet zijn voordat er recht op ontbinding van de overeenkomst bestaat. Daarbij moet niet alleen gekeken worden naar de in de wet genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding), maar ook naar alle overige omstandigheden van het geval.

Volgens de Hoge Raad bestaat voor de ontbinding van een huurovereenkomst van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Wel kan er rekening worden gehouden zowel met het belang van een sociale woningbouwvereniging om de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. 

Er kan dus rekening worden gehouden met het belang van de sociale woningbouwvereniging om de sociale huurwoning voor anderen beschikbaar te krijgen, maar dat belang of de omstandigheid dat sociale woonruimte schaars is, leidt er niet toe dat de huurovereenkomst in de regel eerder zou moeten worden ontbonden als de huurder de sociale huurwoning aan derden in gebruik heeft gegeven zonder toestemming van de verhuurder. De kantonrechter zal nu aan de hand van alle omstandigheden van het geval moeten beoordelen of het bieden van onderdak aan het gezin - zonder toestemming van de verhuurder - van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.