• Huurbetaling in tijden van het Coronavirus

Huurbetaling in tijden van het Coronavirus

In deze onzekere tijd vragen verhuurders en huurders zich af hoe het zit met de huurbetalingsverplichting.  

Ondernemers worden op dit moment ernstig (financieel) getroffen door het Coronavirus en de maatregelen die door de overheid worden opgelegd. Veel huurders kiezen er bovendien zelf voor om medewerkers en klanten te beschermen en sluiten de deuren van hun winkels. De vraag is of huurders desondanks huur verschuldigd zijn nu zij hun onderneming niet langer kunnen exploiteren en dus eigenlijk geen gebruik meer kunnen maken van het gehuurde. 

Overmacht?

De eerste vraag is of het Coronavirus overmacht oplevert. Dit is slechts het geval indien de huurder door de wettelijke coronamaatregelen wordt belemmerd de prestatie zelf (tijdig) te verrichten. De betaling van de huurprijs wordt door de maatregelen niet belemmerd. Het op last van de overheid moeten sluiten van de zaak wegens de Coronamaatregelen zal derhalve geen overmacht opleveren voor wat betreft de betalingsverplichtingen. 

Onvoorziene omstandigheden?

Wel kan de huurder een beroep doen op de onvoorziene omstandigheden. Dit is mogelijk wanneer sprake is van een omstandigheid, die zich na het sluiten van de overeenkomst voordoet en waarmee partijen geen rekening hebben gehouden in de overeenkomst. Partijen hebben met het Coronavirus natuurlijk geen rekening kunnen houden in de huurovereenkomst. 

De vraag is vervolgens of ongewijzigde nakoming van de betalingsverplichting onaanvaardbaar zal zijn. De onvoorziene omstandigheden dienen van dien aard te zijn dat de verhuurder de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Voor huurders zal de nakoming van de betalingsverplichting op dit moment uiterst bezwaarlijk zijn. Veel huurders sluiten hun winkels in verband met de gezondheidsrisico’s die medewerkers en klanten door het Coronavirus lopen en zullen dus geen omzet maken. 

De huurder kan allereerst met de verhuurder onderhandelen over de huurovereenkomst, in het bijzonder de betaling van de huurprijs. Partijen kunnen bijvoorbeeld afspreken dat de betaling (deels) wordt uitgesteld of dat de huurprijs tijdelijk wordt verminderd. Het lijkt redelijk dat zowel huurder als verhuurder water bij de wijn doen. De Coronacrisis kan namelijk aan geen van beide partijen worden toegerekend.  

Mochten partijen er toch niet uitkomen dan kan de huurder de rechter vragen om de huurovereenkomst (tijdelijk) te wijzigen of (gedeeltelijk) te ontbinden. De wijziging kan bijvoorbeeld de (gedeeltelijke) opschorting van de huurbetaling inhouden. Wanneer wordt gekozen voor (gedeeltelijke) ontbinding kan de rechter voorwaarden verbinden zoals het toekennen van een vergoeding aan de verhuurder. 

Boetes en de exploitatieverplichting

In de ROZ-huurovereenkomsten – die doorgaans met de huurders worden gesloten – zijn boete- en schadevergoedingsbepalingen opgenomen in het geval de huurder de huur niet tijdig en/of volledig betaalt. Slechts wanneer sprake is van overmacht heeft de verhuurder geen recht op betaling van de boete en/of de schadevergoeding. Nu daarvan niet snel sprake zal zijn, geldt ook hier dat partijen deze bepalingen in hun heronderhandeling moeten betrekken. Voor de verplichting het gehuurde ook daadwerkelijk te exploiteren ligt dit mogelijk anders. Indien de huurder van overheidswege zijn onderneming niet mag exploiteren (bijvoorbeeld een horecagelegenheid) dan zal hij zich ten aanzien van de exploitatieverplichting in beginsel wel op overmacht kunnen beroepen.

Het is in deze tijden in ieder geval van belang dat u met elkaar blijft communiceren. Dit zodat geen van de partijen voor vervelende verassingen komt te staan. De huurder verplichten om de huur volledig te betalen kan als gevolg hebben dat hij failliet gaat. Hierbij is geen van partijen gebaat.  

Bent u huurder of verhuurder en heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of juridisch bijstand nodig? Neem dan contact met ons op!